L’importance de respecter les modalités d’une promesse d’achat
Devenir propriétaire d’un immeuble est souvent l’aboutissement d’un projet de vie excitant. Il est cependant crucial de bien réfléchir avant de se lancer dans cette transaction d’importance qui comporte des enjeux juridiques complexes et parfois lourds de conséquences.
L’acquisition d’un immeuble débute habituellement par la signature d’une promesse d’achat entre le vendeur et l’acheteur. La conclusion d’une telle promesse d’achat est une étape préliminaire qui signale une intention ferme de la part des parties de leur intention d’être liées par un contrat de vente éventuel dont l’objet portera sur l’acquisition de l’immeuble[1].
Les promesses d’achat sont couramment accompagnées de modalités dites conditionnelles ou suspensives ou résolutoires. Parmi les modalités usuellement rencontrées :
Le versement d’un acompte;
L’accomplissement de démarches sérieuses pour l’obtention d’un financement auprès d’une institution financière;
L’accomplissement d’une inspection préachat par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel et dont l’acheteur se déclare satisfait;
La remise et l’examen de documents, notamment une déclaration du vendeur, un certificat de localisation ou une déclaration de copropriété;
La vente préalable d’un immeuble;
Toutes autres modalités convenues entre les parties et inscrites à la promesse d’achat.
Qu’arrive-t-il lorsque l’une des parties ne désire plus respecter la promesse d’achat et omet d’accomplir ou de permettre la réalisation des modalités conditionnelles contenues au sein de la promesse d’achat?
La Cour d’appel du Québec[2] a répondu à cette question en interprétant l’article 1503 du Code civil du Québec qui prévoit que « L’obligation conditionnelle a tout son effet lorsque le débiteur obligé sous telle condition en empêche l’accomplissement. »[3].
Un vendeur ou un acheteur qui sabote ou qui omet volontairement de permettre la réalisation d’une condition inscrite à la promesse d’achat pourrait engager sa responsabilité civile et être tenue responsable du préjudice causé directement par sa faute, sa négligence, sa malice ou son action frauduleuse[4]. En effet, toujours selon la Cour d’appel du Québec, les parties à une relation contractuelle assortie de modalités ont une obligation de moyen et doivent entreprendre les démarches raisonnables pour permettre la réalisation des modalités convenues[5].
En conclusion, les parties qui signent une promesse d’achat assortie de modalités doivent agir avec prudence et diligence afin de permettre que lesdites modalités puissent être réalisées. La bonne foi doit gouverner le comportement des parties tout au long de la relation contractuelle[6] et les tribunaux peuvent sanctionner les comportements fautifs d’un vendeur ou d’un acheteur qui fait volontairement échouer une promesse d’achat en empêchant la réalisation d’une condition[7].
[1] Pour en savoir plus sur les effets juridiques de la promesse d’achat, voir l’article de Me Bruno Lapierre, LL.B., « À quoi vous engage une promesse de vente-achat? » en ligne : https://www.mbl-avocats.com/post/%C3%A0-quoi-vous-engage-une-promesse-de-vente-achat
[2] Mutuelles des fonctionnaires du Québec c. Immeubles G.C. Gagnon inc., 1997 QCCA 10674 (l’article 1084 du Code civil du Bas-Canada et maintenant l’article 1503 du Code civil du Québec).
[3] Code civil du Québec, RLRQ, c. C-1991, art. 1503.
[4] Supra note 2 au paragraphe 48.
[5] Latte des berges inc. (Syndic de), 2008 QCCA 617.
[6] Supra note 3, arts. 6, 7, 1375 et 2805.
[7] Lecavalier c. Lavoie, 2022 QCCS 4001.
Note : cet article est en vigueur au jour de sa rédaction et est sujet à changements.
Note : cet article ne constitue pas un avis juridique et ne doit en aucun cas être interprété comme tel.
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